Trois questions distinctes, jamais une seule
Une situation fiscale franco-géorgienne se décompose toujours en trois questions qu'il ne faut pas mélanger :
1. Où êtes-vous résident fiscal ? Chaque État applique ses propres critères. En cas de double rattachement, la convention arbitre.
2. Quel État a le droit d'imposer ce revenu ? C'est l'objet de la convention.
3. Que devez-vous déclarer, et où ? Une obligation déclarative existe indépendamment du fait qu'un impôt soit dû.
La confusion la plus coûteuse consiste à répondre à la deuxième question et à croire qu'on a répondu à la troisième.
Ce que la convention fait — et ne fait pas
La convention fiscale entre la France et la Géorgie a été publiée au Journal officiel de la République française. Son existence et son texte sont donc établis.
Ce qu'une convention fait : elle répartit un droit d'imposer entre deux États et organise l'élimination de la double imposition.
Ce qu'une convention ne fait pas :
elle ne crée aucun impôt — l'impôt naît du droit interne de chaque État ;
elle ne dispense d'aucune obligation déclarative française ;
elle ne s'applique pas uniformément : son effet dépend de votre résidence fiscale, de la nature exacte du revenu, et d'éventuels avenants postérieurs.
Côté géorgien : ce que nous n'affirmons pas
Le régime d'imposition en Géorgie est fixé par le code fiscal géorgien, dont la version anglaise est une traduction — en cas de divergence, le texte géorgien fait foi.
L'administration fiscale géorgienne identifie une catégorie dédiée à la location d'un logement à usage d'habitation dans sa rubrique de taxation préférentielle. L'existence d'un régime spécifique est donc établie. Son taux ne l'est pas.
Lors de notre consultation du 26 juillet 2026, le contenu détaillé de cette rubrique n'a pas pu être récupéré : ni le taux, ni ses conditions, ni son articulation avec la location touristique. Nous ne publions donc aucun pourcentage. Le chiffre fréquemment cité dans la littérature commerciale n'est pas repris ici : il n'est pas vérifié, et il ne doit en aucun cas être présenté comme universel. À confirmer avec un professionnel qualifié.
Côté français : ce qui subsiste
Si vous êtes résident fiscal français, votre rattachement à la France ne disparaît pas parce qu'un bien se trouve à l'étranger. Des obligations déclaratives françaises subsistent, et leur périmètre exact — revenus étrangers, comptes détenus hors de France, éventuelle imposition sur la fortune immobilière — dépend de votre situation. Nous ne détaillons ici aucun formulaire ni aucun seuil : ce périmètre doit être établi par un fiscaliste au vu de votre dossier réel.
Le point non négociable est celui-ci : percevoir un loyer géorgien ne vous soustrait pas au système déclaratif français.
À retenir
Résidence fiscale, droit d'imposer et obligation déclarative sont trois questions distinctes.
La convention France–Géorgie existe et est publiée ; elle répartit, elle ne supprime pas.
Le régime géorgien de la location résidentielle existe ; son taux n'a pas pu être confirmé et n'est donc pas publié ici.
Aucun montage ne fait disparaître une obligation déclarative française.
Ce guide n'est pas un conseil fiscal.
Risques à connaître
Se fier à un taux lu sur un site commercial. Un promoteur ou une agence peut illustrer une pratique ; il ne peut jamais établir une règle fiscale.
Croire qu'une convention exonère. Elle attribue un droit d'imposer ; l'autre État peut conserver une imposition avec crédit d'impôt.
Oublier la déclaration parce qu'aucun impôt n'est dû. L'obligation déclarative est autonome.
Prendre un permis de séjour pour un changement de résidence fiscale. Deux notions différentes.
Raisonner sur une convention sans vérifier ses avenants. Un texte publié peut avoir été modifié depuis.
Checklist fiscale
Ai-je fait établir ma résidence fiscale, plutôt que de la présumer ?
Ai-je identifié la nature exacte du revenu (locatif d'habitation, activité touristique, plus-value) ?
Ai-je un interlocuteur fiscaliste côté géorgien et un côté français ?
Ai-je vérifié la version en vigueur de la convention et ses éventuels avenants ?
Ai-je écrit, dans mon calcul de rendement, une ligne « impôt » explicitement marquée « à confirmer » plutôt qu'un taux supposé ?
Ai-je conservé les justificatifs de conversion, avec les dates et les taux appliqués ?
Exemple illustratif
Cet exemple est fictif et illustre une méthode de raisonnement, pas un résultat.
Un investisseur construit son plan avec, en ligne d'impôt, un pourcentage lu sur une plaquette commerciale. Son fiscaliste lui demande la source. Il n'y en a pas d'officielle. Le plan est repris avec une ligne « impôt : à confirmer », assortie d'une fourchette haute pour éprouver la résistance du dossier.
Le projet devient moins flatteur sur le papier, et nettement plus solide. C'est exactement l'inversion que nous recherchons : une hypothèse prudente vérifiée vaut mieux qu'un chiffre précis non sourcé.
Quel est le taux d'imposition des loyers en Géorgie ?
Nous ne l'affirmons pas. Un régime dédié à la location d'un logement à usage d'habitation existe, mais son taux n'a pas pu être confirmé sur une source officielle au 26 juillet 2026. À confirmer avec un professionnel qualifié.
Serai-je imposé deux fois ?
La convention a précisément pour objet d'éviter la double imposition. Le mécanisme applicable dépend du type de revenu et de votre résidence fiscale. Cette analyse relève d'un fiscaliste, pas d'un guide.
Dois-je déclarer en France un bien situé en Géorgie ?
Des obligations déclaratives françaises subsistent lorsque vous êtes résident fiscal français. Leur périmètre exact dépend de votre situation : faites-le établir par un professionnel plutôt que de le déduire d'un article.
Pourquoi ne donnez-vous aucun chiffre ?
Parce que nous n'avons pas pu le vérifier sur une source officielle. Publier un taux non confirmé sur un sujet fiscal serait la faute la plus grave que puisse commettre un guide de ce type.
Pour aller plus loin
Rendement brut et rendement net : où placer la ligne « impôt ».
Résidence géorgienne : pourquoi un titre de séjour n'est pas une résidence fiscale.
Le risque de change, qui s'applique avant comme après l'impôt.
Recevoir une sélection
Nous ne fournissons aucun conseil fiscal. Nous transmettons des programmes vérifiés et vous orientons vers des professionnels indépendants.
Sources
Chaque affirmation réglementaire de ce guide s'appuie sur les sources officielles ci-dessous. Elles ont été consultées à la date indiquée ; vérifiez qu'elles n'ont pas évolué depuis.
Légifrance (République française) — Publication de la convention fiscale entre la France et la Géorgie. https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000022293209 (consulté le 2026-07-26)
Legislative Herald of Georgia (Matsne) — Tax Code of Georgia. https://www.matsne.gov.ge/en/document/view/1043717?impose=translateEn (consulté le 2026-07-26)
Revenue Service of Georgia — Persons — Preferential Taxation. https://www.rs.ge/PersonsPreferentialTax-en?cat=5&tab=1 (consulté le 2026-07-26)
Avertissement
Ce guide est une information générale. Ce n'est ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil en investissement, et il ne tient pas compte de votre situation personnelle. Le capital, les loyers et la liquidité ne sont pas garantis. Une acquisition en Géorgie relève du droit géorgien et n'ouvre pas les protections françaises applicables à la vente en l'état futur d'achèvement. Faites-vous assister par un avocat indépendant en Géorgie et, pour vos obligations françaises, par un fiscaliste.