Le rendement brut n'est pas un résultat, c'est une accroche
Le rendement brut se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d'achat. Il ignore tout le reste : les frais d'acquisition, la vacance, les charges, la gestion, les travaux, le change et l'impôt. C'est un ratio de présentation, pas une mesure de ce que vous encaisserez.
Un même bien peut afficher un brut flatteur et produire un net très différent. L'écart ne vient pas d'une malhonnêteté du vendeur : il vient de ce que le brut, par construction, ne comptabilise aucune charge.
Les postes qui séparent le brut du net
Au dénominateur — le coût réel d'entrée. Le prix affiché n'est pas le coût d'acquisition. S'y ajoutent selon les cas les frais d'enregistrement au registre public, les honoraires d'avocat, les frais de traduction et de légalisation, les frais bancaires et de transfert, et l'ameublement si le bien se loue meublé.
Au numérateur — ce qui est réellement encaissé.
La vacance. Un loyer annuel théorique suppose douze mois occupés. Aucune exploitation ne l'atteint durablement. En courte durée, la question n'est pas la vacance mais le taux d'occupation, qui varie fortement selon la saison.
Les charges de copropriété et l'entretien courant.
La gestion, exprimée en pourcentage des encaissements en location longue durée, souvent bien davantage en courte durée où s'ajoutent les commissions de plateforme, le ménage et le linge.
Le renouvellement du mobilier, qui n'est pas un imprévu mais une dépense périodique à provisionner.
Les travaux et la remise en état entre deux locataires.
Puis la conversion. Vous encaissez en lari ou en dollar, vous mesurez votre patrimoine en euros. Le résultat dépend du taux appliqué à la conversion. La Banque nationale de Géorgie publie des taux officiels datés ; ce sont des références de publication, pas le taux que votre banque vous appliquera, ni les commissions qu'elle prélèvera.
Enfin l'impôt. Un revenu locatif de source géorgienne relève du code fiscal géorgien, et l'administration fiscale identifie une catégorie propre à la location d'un logement à usage d'habitation. Le taux applicable, ses conditions et son articulation avec la location touristique n'ont pas pu être confirmés sur une source officielle au 26 juillet 2026 : nous ne publions donc aucun pourcentage. À confirmer avec un professionnel qualifié. Séparément, vos obligations françaises subsistent : la convention fiscale répartit un droit d'imposer, elle ne vous dispense d'aucune déclaration.
À retenir
Le brut est un ratio de présentation ; le net est un résultat.
Le coût d'entrée réel est supérieur au prix affiché.
Le change et l'impôt sont deux étapes distinctes, toutes deux après le net d'exploitation.
Aucun rendement de marché géorgien n'est repris ici : aucune source officielle ne permet d'en publier un.
Risques à connaître
Comparer un brut à un net. L'erreur la plus fréquente, et celle qui fausse le plus une décision. Comparez toujours deux calculs construits de la même façon.
Prendre le loyer d'un mois haut pour référence. En courte durée, la saison haute n'est pas l'année.
Oublier la période de non-exploitation. Sur un achat en cours de construction, aucun loyer n'est encaissé jusqu'à la livraison, mais les frais courent.
Ignorer le coût de sortie. Frais de revente, fiscalité de cession éventuelle, délai de vente : ils entament le résultat total, jamais le rendement affiché.
Checklist du calcul de rendement
Ai-je additionné tous les frais d'acquisition au prix affiché ?
Mon hypothèse d'occupation est-elle annuelle, et non saisonnière ?
Le pourcentage de gestion inclut-il les commissions de plateforme, le ménage et le linge ?
Ai-je provisionné le renouvellement du mobilier et les travaux ?
À quel taux et à quelle date ai-je converti ? Le taux est-il figé avec le résultat ?
Ai-je fait valider le traitement fiscal, en Géorgie comme en France, par un professionnel ?
Le chiffre que je compare à une autre offre est-il construit de la même façon ?
Exemple illustratif
Cet exemple est fictif et illustre uniquement la mécanique du calcul. Aucun montant n'est un prix constaté ni une performance attendue.
Un acquéreur retient une hypothèse de loyer annuel et calcule un brut sur le prix affiché. Il reprend ensuite le calcul : il ajoute les frais d'acquisition au dénominateur, retire deux mois de vacance, la gestion, les charges et une provision de renouvellement au numérateur, convertit au taux officiel du jour retenu, puis met de côté une réserve pour l'impôt dont le taux reste à confirmer.
Le second chiffre est nettement inférieur au premier. C'est normal : le premier ne mesurait pas la même chose. La question utile n'est pas « lequel est le vrai », mais « est-ce que le second reste compatible avec mon objectif ».
Pourquoi ne publiez-vous aucun rendement moyen pour la Géorgie ?
Parce qu'aucune source officielle consultée au 26 juillet 2026 n'en publie. Les moyennes qui circulent proviennent d'agrégats d'annonces commerciales, qui reflètent des prix demandés, pas des résultats constatés.
Quel taux d'imposition dois-je retenir sur le loyer ?
Nous ne l'affirmons pas. L'administration fiscale géorgienne identifie une catégorie dédiée à la location d'un logement à usage d'habitation, mais le contenu détaillé de cette rubrique n'a pas pu être vérifié à la date de consultation. À confirmer avec un professionnel qualifié, pour la Géorgie comme pour la France.
Le simulateur donne-t-il le rendement réel ?
Non. Il calcule un résultat à partir de vos hypothèses, les rend explicites, et les soumet à des tests de résistance. Un simulateur ne remplace ni une vérification sur place, ni un conseil professionnel.
Pour aller plus loin
Budget de 70 000 € : le coût total, poste par poste.
Le risque de change euro, dollar et lari.
Le simulateur : vos hypothèses, leurs tests de résistance, le taux figé avec sa date.
Recevoir une sélection
Nous préparons trois programmes avec, pour chacun, le niveau de vérification réellement atteint et la mention « à confirmer » partout où un document manque.
Sources
Chaque affirmation réglementaire de ce guide s'appuie sur les sources officielles ci-dessous. Elles ont été consultées à la date indiquée ; vérifiez qu'elles n'ont pas évolué depuis.
National Bank of Georgia — Monetary Policy — Currency (taux officiels). https://nbg.gov.ge/en/monetary-policy/currency (consulté le 2026-07-26)
Legislative Herald of Georgia (Matsne) — Tax Code of Georgia. https://www.matsne.gov.ge/en/document/view/1043717?impose=translateEn (consulté le 2026-07-26)
Revenue Service of Georgia — Persons — Preferential Taxation. https://www.rs.ge/PersonsPreferentialTax-en?cat=5&tab=1 (consulté le 2026-07-26)
Avertissement
Ce guide est une information générale. Ce n'est ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil en investissement, et il ne tient pas compte de votre situation personnelle. Le capital, les loyers et la liquidité ne sont pas garantis. Une acquisition en Géorgie relève du droit géorgien et n'ouvre pas les protections françaises applicables à la vente en l'état futur d'achèvement. Faites-vous assister par un avocat indépendant en Géorgie et, pour vos obligations françaises, par un fiscaliste.