Ce que la source officielle indique
L'agence géorgienne chargée des services publics (State Services Development Agency, sous l'autorité du ministère de la Justice) décrit deux dispositifs qui concernent un acquéreur immobilier.
Le permis de séjour de courte durée. Il vise l'étranger titulaire d'un bien immobilier situé en Géorgie, à l'exception des terres agricoles, dont la valeur de marché dépasse l'équivalent de 150 000 USD en lari.
Le permis de séjour d'investissement. Le seuil y est supérieur à l'équivalent de 300 000 USD en lari, également hors terres agricoles.
Dans les deux cas, la valeur de marché doit être établie par un évaluateur certifié accrédité auprès de l'organisme national unifié d'accréditation (LEPL Unified National Body of Accreditation — Accreditation Centre). Ce n'est pas une formalité : l'évaluation ne relève ni du prix affiché par le vendeur, ni de votre estimation.
Les cinq limites que la source impose de dire
1. Un seuil est une condition d'éligibilité, pas une garantie d'octroi. Détenir un bien au-dessus du seuil n'oblige pas l'administration à délivrer le permis. Toute formulation laissant entendre l'automaticité est fausse.
2. La valeur retenue est celle de l'évaluateur accrédité, exprimée en lari par équivalence avec un montant en dollars. Deux variables bougent donc : la valeur du bien et le taux de change. Un bien acheté juste au-dessus du seuil peut se retrouver en dessous à la date de l'évaluation.
3. Les terres agricoles sont exclues. La nature du bien compte, pas seulement son prix.
4. La page consultée ne porte pas de date de mise à jour. Un seuil peut avoir évolué sans que la consultation le signale. Nous avons consulté cette source le 26 juillet 2026 ; revérifiez-la avant toute décision.
5. La source ne traite ni du renouvellement, ni des conséquences d'une revente, ni de la situation des ayants droit. Ce sont pourtant les questions qui déterminent si un permis est utile dans la durée. À confirmer avec un professionnel qualifié.
Ce qu'un permis de séjour n'est pas
Un permis de séjour n'est pas une nationalité. Il n'est pas non plus, en soi, un changement de résidence fiscale : celle-ci obéit à ses propres critères, en Géorgie comme en France, et une convention fiscale intervient pour trancher les situations de double rattachement. Détenir un titre de séjour ne vous fait donc pas automatiquement sortir du champ fiscal français.
À retenir
Deux seuils officiels existent : équivalent de plus de 150 000 USD (séjour de courte durée) et plus de 300 000 USD (investissement), hors terres agricoles.
La valeur est établie par un évaluateur accrédité, pas par le prix de vente.
Le seuil ouvre une éligibilité ; il n'oblige pas l'administration.
Le titre de séjour ne se confond pas avec la résidence fiscale.
Source consultée le 26 juillet 2026, sans date de mise à jour affichée : à revérifier.
Risques à connaître
Acheter au seuil exact. Une évaluation légèrement inférieure ou un mouvement de change vous place en dessous. La marge n'est pas un luxe.
Prendre l'estimation du vendeur pour l'évaluation officielle. Seul l'évaluateur accrédité compte.
Acheter d'abord pour le permis, ensuite pour le bien. Si le permis n'est pas accordé, vous restez propriétaire d'un actif que vous n'avez pas choisi pour lui-même.
Ignorer la suite. Renouvellement, revente, famille : autant de points non traités par la source, et déterminants dans la durée.
Confondre séjour et fiscalité. Deux régimes distincts, deux analyses distinctes.
Checklist avant de compter sur un permis
Le bien visé est-il hors terres agricoles ?
Ai-je identifié un évaluateur accrédité auprès de l'organisme national d'accréditation ?
Ma marge au-dessus du seuil absorbe-t-elle une variation de change et un écart d'évaluation ?
Ai-je vérifié la page officielle à la date de ma décision, et non à celle de ce guide ?
Un avocat géorgien a-t-il confirmé la procédure, les pièces et les délais applicables à mon cas ?
Ai-je fait analyser séparément ma situation de résidence fiscale ?
Mon projet tient-il debout si le permis n'est pas accordé ?
Exemple illustratif
Cet exemple est fictif.
Un acquéreur cible un bien juste au-dessus du seuil de 150 000 USD en équivalent lari. Entre la signature et l'évaluation, deux choses bougent : l'évaluateur accrédité retient une valeur inférieure au prix payé, et le taux de conversion évolue. Le dossier passe sous le seuil.
Rien d'anormal ne s'est produit : le prix payé et la valeur de marché évaluée sont deux notions différentes, et la conversion est datée. La leçon n'est pas d'éviter le dispositif, mais de ne jamais construire un projet sur une marge nulle.
Le permis est-il automatique au-delà du seuil ?
Non. La source décrit des conditions d'éligibilité. L'administration conserve son pouvoir d'appréciation. Toute présentation du seuil comme un droit acquis est inexacte.
Puis-je obtenir la nationalité géorgienne par cet achat ?
Ce n'est pas ce que décrit la source consultée, qui traite de permis de séjour. Toute question de naturalisation relève d'un autre cadre, à confirmer avec un avocat géorgien.
Le permis change-t-il ma résidence fiscale ?
Pas mécaniquement. La résidence fiscale répond à ses propres critères et, en cas de double rattachement, la convention entre la France et la Géorgie intervient. Faites analyser votre situation par un fiscaliste avant toute conclusion.
Que devient le permis si je revends ?
La source consultée ne le précise pas. C'est précisément le genre de point à faire confirmer par un professionnel qualifié avant d'acheter, et non après.
Pour aller plus loin
Fiscalité France–Géorgie : ce que la convention règle, et ce qu'elle ne règle pas.
Les documents à exiger avant tout versement.
Les erreurs les plus fréquentes des acquéreurs étrangers.
Recevoir une sélection
Nous indiquons, pour chaque programme, le niveau de vérification atteint. Nous ne conditionnons jamais une sélection à l'obtention d'un titre de séjour.
Sources
Chaque affirmation réglementaire de ce guide s'appuie sur les sources officielles ci-dessous. Elles ont été consultées à la date indiquée ; vérifiez qu'elles n'ont pas évolué depuis.
State Services Development Agency (Géorgie) — Migration — Residence Permits. https://sda.gov.ge/en/products/migration-residence-permits/ (consulté le 2026-07-26)
National Agency of Public Registry (Géorgie) — Real Estate Registry. https://www.napr.gov.ge/en/service/registers/real-estate-register (consulté le 2026-07-26)
Ministère de l'Europe et des Affaires étrangères (France) — Présentation de la Géorgie. https://www.diplomatie.gouv.fr/fr/information-par-pays/georgie/presentation-de-la-georgie (consulté le 2026-07-26)
Avertissement
Ce guide est une information générale. Ce n'est ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil en investissement, et il ne tient pas compte de votre situation personnelle. Le capital, les loyers et la liquidité ne sont pas garantis. Une acquisition en Géorgie relève du droit géorgien et n'ouvre pas les protections françaises applicables à la vente en l'état futur d'achèvement. Faites-vous assister par un avocat indépendant en Géorgie et, pour vos obligations françaises, par un fiscaliste.